顾强:都市圈化带来不动产结构性机会
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顾强:都市圈化带来不动产结构性机会

2020年05月11日 19:02:27
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改革开放40多年来,中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化。随着大城市经济影响力的不断提高,城市功能向外围扩展和蔓延的趋势日益显著,显现出 “都市圈化”特征。

一、城镇空间都市圈化的五方面特征

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第一个特征是 人口向都市圈集聚。过去十年新增城镇人口的65%进入核心都市圈,根据我们研究,未来十年这种趋势仍然会持续,而且都市圈的人口 “质量红利 ”将进一步凸显。

第二个特征是 大城市跨行政区发展,出现大量跨城通勤人口智量侠指标公式文华。甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。高德大数据显示,目前超过36万人工作在北京,居住在环京,其中三河、固安、广阳人数最多。

第三个特征是 区域产业融合加速智量侠指标公式文华。都市圈的产业空间按价值链,出现“三二一”的逆序化分布。比如高端的服务企业总部是分布在核心区,先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区,零部件生产可能是由更远的城市提供。

第四个特征是 城镇体系逐渐成型智量侠指标公式文华。都市圈空间通过通勤体系形成了一个整体的网络,外围节点型城市加速发展。

第五个特征是 区域房地产联动。在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视角去看,它更多的是跟中心城区联动发展,未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。

二、都市圈重新定义中国不动产市场

都市圈将重新定义中国房地产市场,从过去十年房地产市场表现来看,全国市场增长了6倍,都市圈市场增加7.5倍,其中都市圈的外溢市场增加了10倍,可以看到,都市圈以及都市圈的外溢市场增速明显高于全国

2019年我们对9个核心都市圈的研究发现,都市圈市场的平均增幅是非都市圈的两倍智量侠指标公式文华,为什么会出现都市圈市场的增速明显高于非都市圈市场?

第一个跟人口流向有直接的关系,人口增长决定了一个城市的房地产的基本面智量侠指标公式文华。以2019年为例,全国人口净增加超过100万的省份,一个是广东,一个是浙江,城市当中增长最快的两个城市,一个杭州,一个深圳,其中杭州增加53万,深圳增加44万,所以人口的迅速增长,这是房地产最有利的支撑。我们经常听到很多人在议论,某某地方房地产市场崩盘,某某地方房地产市场非常不景气,一般都是人口净流出地区。

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都市圈市场内部也有值得关注的变化,一个变化是都市圈核心区的增量商品房在减少智量侠指标公式文华,以存量市场为主。我们刚才提到人口决定一个城市的未来,人口是一个地区房地产的基本面,只要这样一个人口的流向还是这样的一个趋势,或者是人口流入的趋势没有变化的,那这个地方的房地产就有持续的一个支撑。

所以未来应该去都市圈买房,我们看到新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈智量侠指标公式文华,对价格起到支撑。以日本为例,它总共6大都市区,3大都市圈。真正最抗跌的是东京,在经历房地产周期以后,上涨最快的也是东京。相反日本有一些人口净流入区域,房地产近年一直是下降的。

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三、中国不动产结构性机会在核心都市圈

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中国的房地产还会有结构性的增量需求,这些结构性的增量的机会在什么地方?我们刚才已经回答过了,这些增量的结构性机会是在都市圈智量侠指标公式文华,这里面我们把不动产分成两个部分,一部分是住宅市场,另一部分是新型不动产。

从住宅市场来看,我们把都市圈分成三个圈层,里圈层、中圈层和外圈层,里圈层就是这个城市的核心区,我们知道中国的二线城市,也包括相当一部分三线城市,核心区市场基本已经饱和,以存量为主,即使未来有城市更新,也不会大幅增加容积率,新增住房空间有限。

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我们看到外溢人口主要来自于省内进城,由省内的其他城市,包括乡镇、县城、地级市进入到省会城市。还有一部分我们发现是叫省外回流智量侠指标公式文华,他们在长三角、珠三角务工或者是投资,或者做生意,他们在一定阶段回到自己的故土,那么他会回到自己的家乡去吗,自己家乡也许要翻盖一个房子,但是他的居所还是要在大城市。

第三部分人口实际上是大学生就业,大学生会选择什么地方呢?首先会选择有就业的地方,那么现在中国的这些城市当中,能够提供最多就业机会的城市,从省内来看主要是省会。即使像浙江这样的沿海发达地区,去年增加的人口当中第一名杭州53万人,第二名是宁波34万人,第三名是靠着上海和杭州的嘉兴,增加了7万人,其他的城市就2万人,还有部分城市负增长,即使在沿海发达地区,人口的流向也如此。

在都市圈的内部来看,我们更多的人口会流向都市圈的外圈层,我们讲的第二圈层,第三圈层。所以这样的人口流动的格局就决定了未来的不动产的格局。我们刚才讲了商品住宅的市场格局,增量主要是在第二圈层、第三圈层。

从其他新型不动产看,比如说仓储物流,比如说康养、文旅、数据中心、教育等等,这些增量市场我们看到也主要是在都市圈的第二圈层和第三圈层。

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