顾强:当下,聚焦都市圈战略更重要

顾强:当下,聚焦都市圈战略更重要

2020年05月07日 16:30:32
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4月29日,华夏幸福研究院院长顾强做客由经观配资开户 、经济观察报主办的第十七届(2020)蓝筹年会, 在“云圆桌”上与各界专家学者探讨如何理解房地产行业的存量时代,如何挖掘企业的独特价值。

都市圈强化人口和要素集聚

中国的人口流向,呈现向大城市及其周边集中的趋势。过去十年,新增的城镇化人口,65%流向30个都市圈。我们认为,未来的五到十年,这样的趋势还会存在和持续。因为都市圈,呈现空间分布高度集中的特点,创新在向核心城市集中,不仅仅是人口,各种要素也向都市圈和核心城市集中。

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全国房地产市场50%集中在30个都市圈,外圈层在6万多亿的新房市场中占到50%,即3万亿左右。这个趋势在未来总体还会强化,比重还会提高。因为城市核心区进入存量时代,第二圈层、第三圈层,特别是成长型的都市圈里还是增量时代

都市圈发展需强化顶层设计

都市圈发展中的很多问题来自于行政分割,包括行政层级的差异所带来的一系列问题。比如规划、交通、公共服务政策和基础设施都很难实现一体化。在中国很多大城市里,为什么依然还有断头路?因为相关的利益格局还没有调整到位。这些问题,按照现在中央推进要素市场改革的精神,一部分会得到解决,但还有一部分需要依赖更高的顶层设计来解决。

关于新城建设的风险,在中西部地区,过去建了大量的开发区和新城新区,而且大量的新城新区离主城区还有一定的距离,可以叫“远大的城”,又远、又大的新城或者新开发区。这些新城新区现在去看,大部分都是失败的,而且政府由此背上了沉重的债务包袱。这让我们反思,应该怎样去建设大城市的新城新区?如何才能尊重市场自身的发展规律和城市自身的发展规律?

改革促进生产要素向优势区域集中

当前,人口城镇化跟土地城镇化是分离的,尤其在都市圈的外围圈层非常明显。因为过去大城市外面都是农业地区,现在人去了,但规划仍然是原来农业用地,总体来说土地需求矛盾非常突出。

当前提出两方面问题,一个是要解决如何使生产要素加速向优势区域集中,另一个是通过制度改革为生产要素合理流动提供支撑

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而另外一方面,仍然需要持续的配套政策,比如如果国土空间规划没有相应调整,就是给了这个政策,也会因为没有相应的规划空间而失去效果。所以实际上这是一个系统工程

我们认为,首先要转变的规划理念,第二要进行规划体制的改革。目标就是把效率放在优先的地位,兼顾区域的公平。在当前土地管理的基础上,实现要素向优势地区集中,加上市场化的机制设置,如跨区域的市场,建立土地流转市场等相应机制。